Les dynamiques socio-démographiques de la communauté d’agglomération se caractérisent par :
• Un ralentissement du taux d’évolution de la population depuis 2010 comprenant aussi bien le solde naturel négatif entre 2014 et 2020 (-0,1 %) ainsi que le solde migratoire passant de 1 % entre 2009 et 2014 à 0,5 % entre 2014 et 2020 ;
• Une disparité entre les communes de la communauté d’agglomération : celles situées au nord de cette dernière connaissent une augmentation plus importante de leur population par rapport à celle du triangle urbain central ;
• Un vieillissement de la population plus prégnant que sur le territoire national dû au départ des jeunes, à l’attractivité du territoire pour les retraités et à une diminution des naissances ;
• Un desserrement familial plus marqué qu’à l’échelle nationale, le nombre moyen d’occupants par résidence principale en 2020 étant de 2,07 contre 2,17 en France métropolitaine et ayant diminué de presque un occupant entre 1968 et 2020 ;
• Des perspectives de mutations importantes du parc des primo-arrivants dans le parc des années 70-80 ;
• Un repli de ces populations vers un parc ancien, proche des services mais souvent « inadapté ».

La présence de populations précaires, ayant des difficultés d’accès à un logement associé à un parc locatif social sous développé et soumis à de fortes tensions.
Le revenu disponible médian de la communauté d’agglomération (21 640 €) est inférieur à la moyenne nationale (23 080 €) en 2021 selon l’INSEE. 6 028 ménages sont éligibles aux aides ANAH soit 19,3% des ménages. Au regard de la tension accrue du marché, les jeunes, les familles et les classes populaires ont des difficultés à se maintenir sur le territoire.
En 2014, 29% des ménages de l’agglomération sont logés dans le parc locatif privé, 10% dans le parc locatif social. 61 % sont donc propriétaires occupants.
Les niveaux de loyers dans le parc locatif privé sont très élevés, contribuant ainsi à la tension du marché. Ils sont en moyenne deux fois supérieurs à ceux pratiqués dans le logement social. L’écart est accentué par un niveau de revenu bien moins élevé que la moyenne nationale.
Pour atteindre l’objectif de 25% fixé par la Loi SRU, 3 719 logements restent à produire. Ce parc déficitaire se traduit dans le parc locatif privé : 46% des allocataires des aides au logement se trouvent dans le parc locatif privé. 33% des ménages allocataires logés dans le parc privé ont un taux d’effort supérieur à 30%.
On observe de fortes disparités entre les communes. Certaines communes comme Montbazin, Villeveyrac, Mireval, Vic-La-Gardiole, Bouzigues, Balaruc-Le-Vieux et Balaruc-les-bains sont peu confrontées à des problématiques de précarité des ménages mais possèdent, cependant, un parc locatif peu développé.

Une augmentation régulière des prix de vente et de location ainsi qu’une pression touristique importante
On observe une part importante de propriétaires occupants par rapport aux locataires à l’échelle de toute la Communauté d’agglomération : 61% de propriétaires sur l’ensemble du territoire, seule Sète, Mèze et Frontignan jouent un rôle d’équilibre entre accession et location avec respectivement 52%, 45% et 42% de propriétaires occupants. Les communes de Marseillan et de Balaruc-les-Bains sont également à l’équilibre mais ce parc est principalement voué à la location saisonnière.
Les prix des communes de l’étang et du littoral étant devenus trop élevés en raison de la pression touristique, les ménages aux revenus les plus modestes se tournent vers les communes de l’arrière-pays et notamment vers leur centre bourg ou leurs copropriétés parfois dégradées. Par ailleurs, l’attractivité touristique du territoire impacte également le marché immobilier avec une pression croissante des résidences touristiques et du « airBnB », 26% du parc sont des résidences secondaires. Les stations balnéaires que représentent Marseillan, Bouzigues, Mèze et Balaruc-Les-Bains connaissent d’importantes difficultés quant à l’accès au logement en résidence principale puisqu’une grande partie de leur parc est dédié à la location saisonnière. Les communes de l’arrière-pays, jusque-là relativement épargnées par la pression touristique, font face à une forte augmentation de logements en AirBnB (+33% à Montbazin).

Les caractéristiques du bâti et l’état du parc existant

Une grande variété de tissu rencontrant diverses problématiques
Du tissu de centre ancien à celui de grands-ensembles en passant par les faubourgs et le tissu pavillonnaire, le territoire est occupé par une grande variété de tissus urbains qui ne rencontrent pas les mêmes problématiques et ne peuvent être traités de la même manière.

Un gisement d’un parc présumé indigne ou inconfortable
A l’échelle des 14 communes, des phénomènes d’habitat potentiellement indigne s’observent quasi exclusivement dans les tissus anciens des communes.
Sur un parc de 89 540 logements (tout confondu), près de 8% sont considérés comme inconfortables, soit l’équivalent de 4 308 résidences principales (données parc potentiellement indigne). La commune de Sète représente la moitié de ce parc privé potentiellement indigne.

Un potentiel de biens vacants relativement réduit mais difficilement mobilisable
Sète agglopôle méditerranée présente un taux de vacance s’élevant à hauteur de 5 % selon l’INSEE (4 482 logements), il est inférieur au taux départemental (7,3 %). Ce faible taux témoigne de la tension du marché. De manière générale sur l’ensemble du territoire, la vacance la plus significative se situe en centre ancien.
Plus d’un quart est considéré comme « structurellement vacant » (1005 logements) car il constitue une désaffectation prolongée, lourde et potentiellement incompressible (problème technique, juridique, financier, de succession).

Un parc énergivore et des ménages en situation de précarité énergétique
Par définition, la précarité énergétique se manifeste lorsqu’il y a conjonction d’une situation sociale fragile et d’un bâti énergivore, et quand le taux d’effort énergétique dépasse 10% des revenus du ménage. Les récentes réformes ont rendu le diagnostic de performance énergétique (DPE) de simplement informatif à pleinement opposable dans un contexte d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments à l’échelle nationale. La réglementation et les obligations du propriétaire en termes d’étiquettes énergétiques vont tendre à se durcir dans les 10 prochaines années.
Sur l’ensemble de l’agglomération, on estime à 14 046 (soit 15% du parc total) le nombre de résidences principales considérées comme des passoires énergétiques (étiquettes D, E, F et G – SDES), et localisées majoritairement en centres anciens mais également au sein des copropriétés touristiques et lotissements des années 1970/1980. Ces tissus urbains constituent une cible privilégiée pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie au vu de leurs caractéristiques architectoniques d’avant les premières réglementations thermiques (mode constructif à faible inertie).
L’amélioration thermique du bâti de centre ancien est essentielle au vu de certains équipements devenus obsolètes (par exemple les menuiseries). Il s’agit notamment de maîtriser les charges des ménages aux revenus modestes et de lutter ainsi contre la précarité énergétique. L’amélioration thermique du bâti ancien ne devra pas se faire au détriment des qualités architecturales du bâtiment (les isolations thermiques par l’extérieur sont généralement difficiles à mettre en oeuvre).

Des copropriétés désorganisées et dégradées en centre ancien
Sète Agglopôle Méditerranée compte près de 2 700 copropriétés représentant 39,3% des logements. Ce sont davantage de petites copropriétés (- de 10 lots) et sont majoritairement situées en centre ancien. Un quart des copropriétés du territoire de l’agglomération est jugé sans confort ou ayant un confort partiel et seulement 28% des copropriétés ont réalisé des travaux.
Il existe donc un véritable besoin d’accompagnement à la réhabilitation des copropriétés sur les communes de plus de 7000 habitants.

Contexte patrimonial
Seulement 2 communes (Balaruc-Les-Bains et Sète) sur les 14 sont actuellement concernées par des périmètres de protection au titre des Monuments Historiques (500m).
Certaines communes disposent d’un dispositif d’aides au ravalement de façade abondé par la Communauté d’agglomération (dispositif qui sera retravaillé).